Avrupa’da konut fiyatları geçen yıl sonunda yüzde 4,5 arttı.
Ancak gelir ve maaşlarda böyle bir artış olmadı. Geçmiş 10 yıla göre günümüz faiz oranları daha düşük ve kredi koşulları çok kolay. Evlerimiz için ödediğimiz aylık mortgage borcunun ekonomimize etkisini tartışıyoruz.
Mike ve Natalia bir ev alıyorlar. Güvenli bir işleri ve istikrarlı bir gelirleri var.
Ekonomi canlanıyor, faiz oranları düşük ve bankalar borç para veriyor.
Yükselen ev fiyatları, çiftin evlerinin değer kazandığı anlamına geliyor.
Ancak fiyatlar düştüğünde yatırımlarının değeri azalacak ve evlerinin değerinden daha fazla borçlanacaklar.
Çalıştıkları banka çok fazla ipotek yapmışsa teminatın değeri düşecektir. Yani borç vermek için banka kasasında daha az para olacak.
Çiftin kazancının büyük bir kısmı ev kredisine gideceği için diğer ihtiyaçları için paraları olmayacak.
Evlerine değer katmak için harcama yapamazlarsa, inşaat sektörü yavaşladığından Mike’ın işi tehlikeye girecek.
Natalia diğer mal ve hizmetlere para harcayamıyorsa, çalıştığı yer gibi şirketler kayıp kazançları telafi etmek için işçi çıkarmak zorunda kalabilir.
İşlerinden birini veya ikisini birden kaybetmek, Mike ve Natalia’nın ipoteklerini ödeyememesi anlamına gelir.
İsveç’te olduğu gibi ev fiyatları yükselmeye devam ederken, evlerin aşırı değerlenmesi, onları satın almak isteyenler için gereksiz borç yükleri konusunda endişeleri artırıyor.
Şimdi Avrupa genelinde konut fiyatları artıyor. Ancak bu artış, Portekiz ve İrlanda’daki keskin düşüşlerin ardından düşük bir seyir izlemektedir.
Guillaume Desjardins bu nedenle İsveç gibi ülkelerin onu nasıl istikrara kavuşturmaya çalıştığını öğrenmek için yola çıktı.
Guillaume Desjardins, Euronews:
Bankalar, sistemlerini güçlendirmek için 10 yıl önceki krizden bu yana ödeme gücü oranlarını artırmak zorunda kaldılar. Ancak bu, yeni bir ev hayali kuranlar için krediye erişimi daha da zorlaştıracaktır.
Son yıllarda emlak fiyatları ücretlerden daha hızlı arttı ve insanları borca girmeye zorladı. Borçluluk düzeyi o kadar yüksek ki, tıpkı burada olduğu gibi, İsveçlilerin üçte birinden fazlasının dört buçuk yıldan fazla maaş borcu var.
Erik Olsson, emlakçı:
Bugün İsveç’te kredi almayı zorlaştıran bazı düzenlemeler var. Yeni düzenleme bu yıl 1 Mart’ta yürürlüğe girdi ve o zamandan beri çocuklu daha geniş aileler daha fazla etkilendi. Büyük bir ev satın almak, daha yüksek maliyetler anlamına gelir.
İsveç son zamanlarda emlak piyasasını serbestleştirmek için adımlar attı. Alıcılar, satın almak istedikleri evin fiyatının en az yüzde 15’ine sahip olmalı ve her yıl kredinin bir kısmını geri ödemelidir. Bankalar risk hesaplarında gayrimenkul kredilerine ağırlık vermeye başladı. Ekonomideki risklere karşı can simidi.
Yüksek borç, toplumun tüm gelir düzeylerinde sorunlara yol açmaktadır. Her taksit bütçeyi azaltır.
Guillaume Desjardins, Euronews:
Son yıllarda yükselen konut fiyatları borç yükünü artırdığı için İsveçliler ev alamıyor. Bunun da ekonomiye olumsuz etkileri oluyor.
Jens Magnusson, Ev Ekonomisti, SEB:
Faiz oranları düşük olduğu sürece bu sürdürülebilir. Ama faizler yükselince ne olur sorusu çok önemli? Açıkçası, birçok aile diğer harcamaları kısacaktır. Daha fazla faiz ödeyebilmek için restoran ve seyahat gibi planları feda etmek ve para biriktirmek zorunda kalacaklar. Tabii ki en büyük sorun evlerini terk etmek zorunda olmaları. Ancak bunun şimdilik biraz uzak olduğunu düşünüyoruz.
Avrupa Sistemik Risk Kurulu (ESRB), sadece İsveç’i değil, Avrupa Birliği’nin 7 ülkesini de maruz kaldıkları iki tehlike konusunda uyardı. Mülk ve ev değerleri üzerindeki borçlarda aşırı artış. Emlak piyasasındaki bir değişiklik tüm ekonomiyi etkileyecektir.
Bu tür şoklar en çok orta ve düşük gelirli aileleri etkiler. Fransa Lyon’a geldim. Sektörü daha iyi anlamak için 24 Avrupa ülkesinde 42.000 konut sağlayan Housing Europe’un başkanıyla görüştük.
Euronews: Cedric, senden Avrupa emlak piyasasını açıklamanı isteseydim, bunu nasıl yapardın?
Cedric Van Styvendael:
Buna iki şeyle cevap verirdim. Birincisi anahtardır. Her Avrupalının hayalini kurduğu anahtarlar. Avrupa’da bir eve sahip olmak çok önemlidir. Geçim kaynaklarına, aile ve iş koşullarına uygun ev bulmak giderek zorlaşıyor. Sosyal konut, konut alanında sosyal ve ekonomik kuruluşlar kötü bir imaja sahiptir. Bir yıl önce Hollanda’nın Amsterdam kentinden bir ekip dedi ki: Bölgelerimizin tüm çeşitliliğiyle ekonomimize neler kattığını göstermek için bir sosyal konut festivali düzenlemeliyiz. 2019’da bu festivalin Greater Lyon metropolünde düzenleneceğini duyurmaktan mutluluk duyuyorum.
Euronews: Sizi daha çok ne endişelendiriyor? Aşırı fiyatlı konut mu yoksa yüksek kredi borcu mu?
Cedric:
Avrupa’daki sorun, konut fiyatlarının vatandaşların gelirlerinden daha hızlı artması. Her on Avrupalıdan biri gelirinin yüzde 40’ını konuta harcıyor. Bu, yüksek çabanın bir göstergesidir. Bu yüzden konut için çok para harcamak son derece endişe verici. İkinci bir endişe verici faktör, bu oranın yoksul hanelerde daha da yüksek olmasıdır.
Euronews:
Yaşanabilecek krizleri önlemek için bankacılık düzenlemesinin yeterli olduğunu düşünüyor musunuz?
Cedric:
Banka kredisine erişimle ilgili sorunlarda durum paradoksaldır. Fiyatlar düşük. Ancak bu düşük oranlar fiyatların yükselmesine neden oluyor. Aynı zamanda ev almak isteyen vatandaşlara kredi veren bankaların gereksinimleri de son derece önemli. Bu ipotek erişim piyasası düşük gelirli insanlara hizmet etmelidir. Ucuz paraya özellikle en genç ve en savunmasız haneler ihtiyaç duyar.
Euronews:
Avrupa’nın diğer bölgelerine kıyasla Fransa’daki durumu nasıl görüyorsunuz? Çünkü Paris bölgesi dışında burada fiyatlar az çok durağan görünüyor.
Cedric:
Haklısınız, Fransa’daki ortalama oranlar oldukça istikrarlı. Ancak Avrupa’daki sorun, büyük şehirlerin bulunduğu çekici bölgeler ile daha az çekici bölgeler arasındaki uçurumdur. Size bir rakam vereyim: 2010 ile 2015 arasında ev fiyatlarının yüzde 69 arttığı Lyon’dayız. Bu çok fazla. Yıllık ev büyüme oranları için 2009 rakamlarına geri dönüyoruz. Bu nedenle, ihtiyatlı davranmaz ve düzenleyici mekanizmalar getirmezsek, Avrupa’da yeni bir emlak krizi meydana gelebilir. Bundan kaçınmalıyız.”
